Luxusimmobilien in Wintersportorten

Text: Kate Everett-Allen – Internationales Research

Diese ausführliche Analyse des Liegenschaftsmarkts in den französischen und Schweizer Alpen stammt aus Vor-Corona-Zeiten. Inzwischen dürfte die Attraktivität von Wohneigentum in den Bergen noch gestiegen sein.

Überblick

Eine hohe Mietnachfrage, niedrige Hypothekarzinsen und umfangreiche Investitionen in den Skigebieten beflügeln die Nachfrage

Der Kauf von Wohneigentum in Wintersportorten ist häufig eine emotionale Entscheidung, die Argumente für eine solche Investition sind indes zunehmend überzeugend. Wenige Käufer von Liegenschaften in Skigebieten rechnen mit einem zweistelligen jährlichen Wachstum ihres Kapitals. Eine Untersuchung der Wertentwicklung in den vergangenen zehn Jahren hat jedoch ergeben, dass die Preise in diesem Zeitraum um durchschnittlich 19 % gestiegen sind.

Die meisten Käufer von Immobilien im Alpenraum haben ganz bestimmte Optionen im Blick: einen leichten Zugang, niedrige Hypothekarzinsen, problemloses Vermieten, stabile bzw. steigende Preise, einen liquiden Markt, der ihren späteren Ausstieg erleichtert, und idealerweise einen finanziellen Vorteil.

Was diesen letzten Punkt betrifft, sollten Käufer aus Grossbritannien mehr denn je die Wechselkursschwankungen im Auge behalten. Im Zusammenhang mit der vorgezogenen Unterhauswahl rechnet Capital Economics mit einem möglicherweise sprunghaften Anstieg des britischen Pfunds auf 1,30 oder gar 1,35. Bei einem Chalet im Wert von einer Million Euro würde dies zu einer Einsparung von 93 000 £ bzw. 121 000 £ gegenüber den derzeitigen Preisen führen. Um angesichts der sich wandelnden Konsumgewohnheiten wettbewerbsfähig zu bleiben, erfinden sich die Skigebiete neu – in einigen Fällen mit Erfolg. Einige Orte entwickeln sich zu wahren Luxusmarkenzentren, sei es durch das Hotelangebot, das Angebot an Geschäften oder die Wellness-Möglichkeiten. Dies zieht wiederum einen neuen Touristentypus an, der sich kaum oder gar nicht ins Pistenvergnügen stürzen möchte. Die Skigebiete befinden sich in einem Wandel, der im Alpenraum grösstenteils mitgetragen wird.

5 wichtige Fakten

• 1. Val d’Isère führt mit einem jährlichen Preisanstieg von 2,9 % für das im Juni 2019 zu Ende gegangene Berichtsjahr den Preisindex für Luxusimmobilien im Alpenraum an.

• 2. Die Entscheidung, ein Referendum über die EU-Mitgliedschaft abzuhalten, hatte 2016 erhebliche Auswirkungen auf die Wintersportorte in den Alpen.

• 3. Angesichts der negativen Zinsen beabsichtigen immer mehr Schweizer den Kauf von Wohneigentum in einem Skigebiet, um ihr Vermögen zu schützen.

• 4. 2008 haben ca. 50 % unserer Kunden ihre Immobilie vermietet. Derzeit sind es nahezu 100 %.

• 5. Neben den Skigebieten in den Alpen investieren Snowmass in Aspen, Whistler und Niseko massiv in neue Feriendörfer, Skianlagen und sonstige Bereiche.

Die Ergebnisse des Alpenindex

Frankreich führt Index mit Val-d’Isère als Spitzenreiter an

Unser 2008 eingeführter, in dieser Art einzigartiger Preisindex für Luxusimmobilien im Alpenraum gibt die Preisentwicklung für 4-Zimmer-Chalets in zentraler Lage in den wichtigsten Skigebieten der französischen und Schweizer Alpen an. Mit der Aufnahme von
Saint-Martin-de-Belleville, Zermatt und Grimentz haben wir die Zahl der berücksichtigten Orte in diesem Jahr auf insgesamt 18 erhöht. Während 2018 noch die Schweizer Ferienorte Villars und Verbier den Index anführten, kam es 2019 zu einer Veränderung dieser Rangliste mit Val d’Isère als Spitzenreiter. Diese Veränderung spiegelt einen generellen Trend wider: Die französischen und Schweizer Gebiete entwickeln sich auseinander. Auf den ersten sechs Plätzen rangieren in diesem Jahr französische Orte, von denen die meisten im Skigebiet Les Trois Vallées liegen.

Der Spitzenplatz von Val d’Isère mit einem Preisanstieg für Luxusliegenschaften von 2,9 % lässt sich schlichtweg durch ein Ungleichgewicht bei Angebot und Nachfrage erklären. In Val d’Isère traf eine gestiegene Nachfrage – der in 1850 m Höhe gelegene Wintersportort kann mit einer der längsten Skisaisons aufwarten – auf einen vorübergehenden Baustopp. Die Platzierungen der Schweizer Skigebiete lassen sich auf die komplexen Vorschriften zurückführen, die regeln, «wer was wo kaufen darf». Die überbordende Bürokratie in Form der Gesetze Lex Koller und Lex Weber schreckt einige internationale Käufer ab. Der starke Franken tut sein Übriges, wenngleich andere, die ihr Wechselkursrisiko besser verteilen
möchten, Vermögenswerte in Schweizer Franken weiterhin als unleugbaren Trumpf ansehen.

Diese Situation führte in der Schweiz zu einem höheren Anteil einheimischer Käufer.
Viele von ihnen entscheiden sich aufgrund der niedrigen Zinsen und der Kosten für Bankeinlagen für die Investition in eine Immobilie. Chamonix steht in diesem Jahr an zweiter Stelle der Rangliste (2,6 %) und setzt damit seine Erfolgsgeschichte fort: In den letzten fünf Jahren nahm der Ort stets einen der ersten vier

Plätze ein. Mit seiner ständigen Wohnbevölkerung von knapp 10 000 Menschen bietet er weiterhin eine attraktive Kombination aus einem niedrigen Markteintrittspunkt und dem Vorteil, als einziger tatsächlich ganzjähriges Reiseziel zu sein. Zwei der Newcomer in diesem Jahr – Saint-Martin-de-Belleville (2,4 %) und Grimentz (2,0 %) – verzeichneten einen Anstieg der Verkaufsaktivitäten und Preise, was sich in erster Linie durch den relativen Wert der Objekte im Vergleich zu benachbarten Skigebieten erklären lässt. Verbier (1,5 %) und Villars (0,4 %) blicken auf eine gemischte Saison 2018/2019 zurück. Verbier verzeichnete starke Verkaufsaktivitäten, jedoch nur im Preissegment zwischen einer und drei Millionen Schweizer Franken. Villars, zweifellos die beste ganzjährige Feriendestination in der Schweiz, legte nach einem starken Wachstum von 6 % im vergangenen Jahr eine Pause ein.

Bemerkenswert ist in diesem Jahr das Fehlen von Ausreissern. Seit 2015 lagen zwischen den stärksten und den schwächsten Skigebieten mindestens 13 Prozentpunkte. In diesem Jahr ist der Abstand auf nur drei Prozentpunkte gesunken. 2019 ist tatsächlich das erste Jahr, in dem keines der in unserem Index erfassten Skigebiete einen Rückgang der Preise für Luxusimmobilien hinnehmen musste.

Schweizer Alpen im Fokus

Im Folgenden beleuchten wir aktuelle Trends, die Auswirkungen auf die wichtigsten Luxus-Skigebiete in der Schweiz haben

Wohneigentum als Kapitalanlage
Vor knapp fünf Jahren hat die Schweizerische Nationalbank die Zinsen auf unter null gesenkt. Derzeit beträgt der Leitzins -0,75 %. Obwohl dies bislang noch keine Auswirkungen auf die Verbraucher hatte, wird damit gerechnet, dass einige Banken demnächst Gebühren für besonders hohe Einlagen verlangen könnten. Vor diesem Hintergrund ist es nicht überraschend, dass die in der Schweiz ansässigen Hochvermögenden, die aus Gründen des Datenschutzes und der Sicherheit im Land bleiben möchten, den Kauf von Wohneigentum als Möglichkeit in Erwägung ziehen, ihr Vermögen zu schützen und sich unter Umständen eine Bruttorendite von ca. 2,5 % zu sichern.

Auswirkungen der Gesetzgebung
Ob die Vorschriften in einem Schweizer Skigebiet eher Erst- oder Zweitwohnsitze begünstigen, hat erhebliche Auswirkungen nicht nur auf das Verkaufsvolumen, sondern auch auf die Art der verfügbaren Immobilien und die erzielten Preise. In Gstaad, wo Erstwohnsitze deutlich überwiegen, findet sich beispielsweise eine Vielzahl an grossen Chalets; Verkaufspreise von über 20 Millionen CHF sind dort nicht selten. Im kleineren Wintersportort Grimentz machen Zweitwohnsitze einen wesentlichen Teil des Immobilienbestands aus und die Preise liegen in der Regel unter 10 700 CHF pro m2 (9 900 € pro m2).

Bildungsmöglichkeiten zählen
Was haben Gstaad, Villars, Crans-Montana, Verbier und St. Moritz gemeinsam? Diese Wintersportorte können mit Privatschulen aufwarten (allein Villars zählt mehr als 800 Schüler). Das führt dazu, dass diese Orte einen immensen Anteil an ständigen Einwohnern haben. Nicht nur Studierende, sondern auch ihre Familien, die sie besuchen kommen, kaufen oder mieten häufig Unterkünfte und das Lehrpersonal wohnt in der Regel ebenfalls vor Ort. In Crans-Montana wurde vor Kurzem die Schule Le Régent eröffnet, während in Villars kürzlich das Collège Alpin Beau Soleil erweitert wurde.

Home-Office in den Alpen
Seit der 4G-Netzabdeckung in den Schweizer Alpen und der zunehmenden Flexibilisierung der Arbeit kehren immer mehr Schweizer in die Berge zurück und arbeiten von zu Hause aus: Allein im Kanton Wallis gibt es mehr als tausend offene Stellen. Angesichts der massiven Investitionen der Orte in ihre Einrichtungen und des umfangreichen gesellschaftlichen und sportlichen Angebots ist ein Hauptwohnsitz in den Alpen eine zunehmend praktikable Option.

Marktbestimmende Faktoren

1. PRIVATSCHULEN
2. PERSÖNLICHE UND WIRTSCHAFTLICHE SICHERHEIT
3. NEGATIVE ZINSEN – WOHNEIGENTUM IN DER SCHWEIZ IM FOKUS
4. INVESTITIONEN IN ÖFFENTLICHE VERKEHRSMITTEL

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Französische Alpen im Fokus

Im Folgenden beleuchten wir aktuelle Trends, die Auswirkungen auf die wichtigsten Luxus-Skigebiete in Frankreich haben

Kostendeckung
Seit Einführung unseres Berichts über Alpenimmobilien im Jahr 2008 hat sich in den französischen Alpen vieles verändert – von den Konzepten und Technologien bis hin zu den städtebaulichen Vorschriften und den öffentlichen Investitionen. Die grösste Veränderung war zweifellos die zunehmende Tendenz bei unseren Kunden, ihre Immobilien zu vermieten. Während 2008 ca. 50 % ihr Wohneigentum in einem Skigebiet vermieteten, sind es heute nahezu 100 %. Die meisten erwarten sich davon keine hohen Erträge, sondern eine Deckung ihrer Unterhaltsund Betriebskosten sowie der Kosten für ihre eigenen Aufenthalte.

Vom Neubau zur Sanierung
Neubauanlagen sind aufgrund der Mehrwertsteuerermässigung von 20 % und der verringerten Grunderwerbsteuer weiterhin interessant. Die Herausforderung besteht in der Erneuerung des Bestands angesichts der Planungsauflagen, die je nach örtlichem Städtebauplan des jeweiligen Gebietes unterschiedlich sind. Die Nachfrage verlagert sich
also auf den Wiederverkaufsmarkt: Die Tendenz geht dahin, bestehende Immobilien – häufig von Grund auf – zu sanieren.

Den Blick auf die Zukunft gerichtet
Die öffentlichen Investitionen in ein Skigebiet haben nach wie vor einen entscheidenden Einfluss auf die Käufernachfrage. Die französischen Skigebiete wachsen weiterhin: Die Skiinfrastrukturen und sonstigen Einrichtungen werden erneuert und ausgebaut. In Chamonix hat die Compagnie du Mont Blanc die nächste Phase ihres 477 Millionen Euro umfassenden und auf 40 Jahre angelegten Investitionsplans für das Chamonix-Tal präsentiert. In dieser Saison wird in La Flégère eine neue Gondelbahn in Betrieb genommen und die Seilbahn Charamillon (Le Tour) befindet sich im Bau. In Les Trois Vallées schreiten die Planungen für die FIS Alpine Skiweltmeisterschaft 2023 voran: 42 Millionen Euro sollen für die Modernisierung der Lifte und Seilbahnen sowie den Bau neuer Luxushotels aufgewendet werden.

Schwankende Nachfrage
Seit 2017 hat mit steigendem Vertrauen in die französische Wirtschaft die Zahl der nationalen Käufer in den französischen Alpen wieder zugenommen. In Chamonix stieg die Zahl der Käufer aus Skandinavien und die Skigebiete in unmittelbarer Nähe zu Genf haben das Interesse von Schweizer Käufern geweckt. In Courchevel zog die Mietnachfrage von chinesischer Seite stark an; sie macht mittlerweile den Grossteil der Nachfrage vor Weihnachten aus. Noch vor zwei Jahren war dieses Interesse verschwindend gering – ein
Trend, den es zu überwachen gilt, wenn man davon ausgeht, dass der Tourismus ein Hinweis auf die künftige Immobiliennachfrage ist.

Marktbestimmende Faktoren

1. ATTRAKTIVITÄT VON NEUAUTEN – MEHRWERTSTEUERERMÄSSIGUNG UND VERRINGERTE STEMPELSTEUER
2. MARKTLIQUIDITÄT
3. GUTE VERMIETUNGSMÖGLICHKEITEN IM SOMMER
4. LEICHTE ERREICHBARKEIT VOM

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Fünf Trends, die es zu beobachten gilt

Hier die wichtigsten Trends, die Einfluss auf die Immobiliennachfrage
im Alpenraum haben

1. Fitness in den Alpen
   Die Fitness- und Wellness-Branche hat im letzten Jahrzehnt einen wahren Boom erlebt. Dabei wurde erkannt, dass die Bergwelt die idealen Voraussetzungen bietet, um sich mit den Elementen zu messen. Eine Teilnahme an einem Ultramarathon, an der Étape du Tour (die Tour de France für Amateurradfahrer) oder ein Besuch eines E-Bike- Festivals – der Veranstaltungskalender ist prall gefüllt. Einige richtige Sportfreaks haben sich für den Kauf einer permanenten Trainingsbasis in den Alpen entschieden, während andere kurz- oder langfristig Objekte mieten.
2. Zeit mit der Familie In der modernen Welt kommt die Zeit mit der Familie zu kurz. Sei es aufgrund von langen Arbeitszeiten, Geschäftsreisen, ausserschulischen Aktivitäten oder zu viel Zeit vor dem Bildschirm – Zeit am Stück für die Familie zu finden, stellt häufig eine Herausforderung dar. Dies wird zunehmend als Beweggrund für den Kauf einer Ferienunterkunft in einem Wintersportort angegeben, die es Familien ermöglicht, mehr Zeit miteinander zu verbringen und einem gemeinsamen Hobby nachzugehen.
3. Attraktionen für Nichtskifahrer Nach einer Studie unseres Büros in Courchevel sind heute etwa 35 % der Besucher von Les Trois Vallées keine Skifahrer. Angesichts des breit gefächerten Angebots an Möglichkeiten – von sternegekrönten Restaurants über Luxusgeschäfte bis hin zu Aquaparks und Mountainbike-Strecken – ist dies vielleicht nicht überraschend. Die Alpen sprechen eine vielseitige Klientel aus allen Altersstufen an: Praktisch jede Generation einer Familie findet hier ihr Vergnügen – die Pisten bieten den idealen Hintergrund.
4. Neue Technologien als Pluspunkt Der technologische Fortschritt erleichtert die Überwachung und Instandhaltung eines Zweitwohnsitzes. Man denke an die einfache Installation einer Webcam aus Sicherheitsgründen oder fortschrittlichere Anwendungen, wie Smart-Home-Geräte, die beispielsweise das Einschalten der Heizung vor Ihrer Ankunft ermöglichen. Aber auch ein Concierge-Service, der Sie oder Ihre Mieter berät, an welchen Skiliften oder Abfahrten gerade der geringste Andrang herrscht, oder auch Apps für die Geschwindigkeits- und Streckenmessung sind beliebt.
5. Maximaler Pistenspass Die Wintersportorte schliessen sich zusammen und öffnen ihre Angebote und Skigebiete gegenseitig. Mit dem Magic Pass können Wintersportler in der Schweiz eine Saison lang 30 Skigebiete, darunter Villars, Crans-Montana und Grimentz, nutzen, während Besitzern des Mont- Blanc Unlimited Pass in Frankreich neben allen Liften und Gondeln im Chamonix-Tal die Anlagen von weiteren Skigebieten in insgesamt drei Ländern offenstehen. Die Alpen folgen damit dem amerikanischen Trend: Man biete Skifahrern die Möglichkeit, im Urlaub täglich neue Pisten zu erkunden!